Abenteuer in der Immobilienwirtschaft: 14 Lektionen aus einer zufälligen Wohnung Flip

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Anonim

Im Gegensatz zu vielen anderen Investments, Immobilien gibt Ihnen mehr Möglichkeiten als nur kaufen und hoffen, für mehr zu verkaufen: Sie können Räume für Einkommen vermieten, verbessern und spiegeln, oder den Verkauf finanzieren, um einen höheren Preis zu erhalten. Unvorhergesehene Umstände können bedeuten, dass Sie Optionen berücksichtigen müssen, die Sie ursprünglich vielleicht nicht im Sinn hatten, wie meine Geschichte zeigt.

Im September 2012 nutzten meine Frau Ana und ich unsere Ersparnisse, um die Wohnung über unserem in Naples, Florida, für 70.000 $ zu kaufen. Obwohl es keine große Sache war, dachten wir, es wäre schön, einen Mietvertrag so nah zu haben, um die Verwaltung zu vereinfachen. Das war Plan A: Kaufen, reparieren und vermieten Sie eine Eigentumswohnung.

Wenn alles glatt gegangen wäre, würde ich natürlich einen anderen Beitrag schreiben. Bei Immobilien müssen Sie jedoch oft einen "Plan B", einen "Plan C" und andere kreative Möglichkeiten erkunden, wie Sie sehen werden, wenn wir zu unserem "Plan D" kommen. Hier ist, was passiert ist - und wie du aus meiner Erfahrung lernen kannst, wenn du bereit bist, eine eigene Wohnung zu vermieten.

Eine Eigentumswohnung kaufen, um umzudrehen

Wenn es nicht den Handwerker gäbe, der sich bei uns umgeschaut hat, hätten wir aufgrund der vielen Dinge, die behoben werden mussten, aus dem Geschäft ausgestiegen sein können.

Er war sich jedoch sicher, dass alles für etwa 6.000 Dollar erledigt werden konnte. Er hatte vor kurzem 1 Million Dollar in der Lotterie des Staates Florida gewonnen und machte nur Teilzeitarbeit mit dem Heimwerker, was zu seinem allgemein optimistischen Ausblick beigetragen haben könnte. Auf jeden Fall war seine "can-do" -Einstellung ermutigend, also planten wir den Abschluss.

Unser Immobilienmakler, auch ein Optimist, sagte Wir sollten in der Lage sein, den Platz für 1.100 $ pro Monat zu mieten . Sie wies auf eine Anzeige für eine andere Einheit in unserem Komplex hin, deren Besitzer um 1.100 $ pro Monat bat. Auf dem Papier sah es so aus, als würden wir einen Geldfluss von ungefähr 600 $ pro Monat haben.

Achten Sie auf zusätzliche Ausgaben

Am Tag vor der Schließung gingen wir zum Treffen der Wohnungsgenossenschaft, wo angekündigt wurde, dass die Beiträge von 320 $ auf 340 $ pro Monat steigen würden. Darüber hinaus verschoben Beamte eine Linie auf den Hochwasserkarten des Bundes und brachten uns in eine etwas höhere Gefahrzone, also würde es eine $ 600 jährliche Einschätzung für zusätzliche Versicherung geben.

Diese zusätzlichen Ausgaben haben dazu geführt, dass unser prognostizierter Cashflow um 70 US-Dollar pro Monat gesunken ist (Nicht zu erwähnen, dass wir extra $ 840 pro Jahr an unserem eigenen Ort bezahlen mussten).

Wir haben ernsthaft darüber nachgedacht, unsere Einzahlung aufzugeben und vom Deal wegzugehen. Aber Optimismus ist ansteckend; Nachdem wir wieder mit unserem Agenten und Handwerker gesprochen hatten, gingen wir weiter und schlossen.

Lektion 1: Bevor Sie kaufen, fragen Sie Schlüsselpersonen in der Eigentumswohnung Verein oder Strata über alles, was in Kürze passieren könnte . Überraschungen wie unsere werden normalerweise nicht in den Finanzdokumenten der Eigentumswohnungsvereinigung auftauchen, die nur das widerspiegeln, was bereits passiert ist.

Budget zusätzliche Zeit und Geld für Reparaturen

Die Schließungskosten waren geringer als wir prognostiziert hatten; Es ist schön, ab und zu gute Überraschungen zu haben. Aber dann machten wir uns daran, die Wohnung zu reparieren, und raten Sie mal was? Es dauerte länger als erwartet und kostete mehr als wir geplant hatten.

Diese weiche Stelle an der Wand über dem Lichtschalter an der Haustür? Meine Frau hatte recht; Es war nicht nur der Schaden von einem alten Leck, das repariert worden war. Es war feucht, und nicht nur in ihrer Vorstellung. Jedes Mal, wenn es regnete, tropfte Wasser in die Wand dieser elektrischen Box.

Wir riefen das Management an und ließen sie das Dach reparieren. Glücklicherweise stellte unsere Eigentumswohnungvereinigung gutes Management an, oder wir hätten Wochen statt zwei Tage warten können. Wir mussten die Wand aufreißen, alles mit Bleichmittel besprühen, um Schimmelbildung zu vermeiden, und zwei neue Platten mit Trockenbauplatten aufstellen, bevor wir den Raum streichen.

Lektion 2: Vertrauen Sie dieser Intuition und schauen Sie sich einen zweiten Blick oder eine Inspektion an, wenn etwas nicht richtig erscheint.

Das Leck im Klimaschrank trichterte Regenwasser direkt in eine 220-Volt-Schutzschalterbox. Nach dem dritten Versuch, es zu reparieren, mussten wir eine Woche warten, bevor es wieder stark regnete - der einzige Weg, um sicher zu sein, dass es endlich behoben wurde.

Lektion 3: Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Reparaturen testen, bevor Sie davon ausgehen, dass Sie fertig sind.

Ich reparierte die Trockenmauer in der Klimaanlage selbst, da meine unvollkommene Arbeit dort nicht so wichtig wäre.

Lektion 4: Sie können Geld sparen, indem Sie eine Menge von der Heimwerkerarbeit selbst tun und Sie müssen nicht so gut sein, wenn Sie in Bereichen arbeiten, in denen das Aussehen nicht so wichtig ist.

Aufgrund dieser und einiger anderer Überraschungen dauerte das Projekt, das unser Handwerker für "eine Woche bis 10 Tage" halten würde, mehr als einen Monat und ging auch über das Budget hinaus. Wir hätten es besser wissen müssen, weil es unserer Erfahrung entspricht alle Kontraktoren sind über Zeitrahmen und Kosten zu optimistisch.

Lektion 5: Um die Sicherheit zu gewährleisten, verdoppeln Sie die Schätzungen des Auftragnehmers für die Zeit, die für die Durchführung von Reparaturen und Renovierungen benötigt wird . Um sicherzugehen, fügen Sie 20% oder mehr zu den Kostenschätzungen hinzu.

Unser Handwerker war, obwohl er zu optimistisch in Bezug auf Zeit und Kosten war, großartig. Seine Einstellung war, dass es für jedes Problem gibt immer eine Lösung, und er würde es finden. Er brachte mir bei, Fliesen zu verlegen, elektrische Arbeiten zu machen, Türschlösser zu ersetzen - die Liste geht weiter. Noch wichtiger, er lehrte mich, ein besserer Problemlöser zu sein . Wir würden ihn in einer Sekunde wieder einstellen (aber wir würden seine Zeitschätzung verdoppeln und 20% zu seinem Kostenvoranschlag hinzufügen).

Lektion 6: Nutzen Sie das Wissen Ihres Auftragnehmers, um selbst grundlegende Reparaturen und Verbesserungen zu erlernen . Es kann Ihnen Geld für das aktuelle Projekt sparen und auf zukünftige.

Forschungskosten und flexibel sein

Als wir dem Ende des Projekts näher kamen, testeten wir die stapelbare Waschmaschine / Trockner-Kombination, die mit dem Platz geliefert wurde, und sahen zu, wie es Wasser auf den Boden spuckte. Der Mechaniker hat uns $ 69 berechnet, um uns zu sagen, dass es nicht zu hoffen war.

Wir planten, $ 700 für eine neue Einheit auszugeben, da gewöhnliche Waschmaschinen- / Trocknersätze so wenig wie $ 500 kosten. Wir konnten kein normales Set bekommen, weil die Anschlüsse in einem engen Schrank waren, der nur die gestapelten Typen beherbergte. Wie sich herausstellt, sind gestapelte Einheiten teuer. Das billigste, was wir finden konnten, war 1.300 Dollar. Autsch!

Lektion 7: Überprüfen Sie die Geräte sorgfältig, bevor Sie einen Platz kaufen . Wenn Sie denken, dass Sie etwas ersetzen müssen, raten Sie nicht; Preise online prüfen.

Am Ende waren wir nur um $ 1.000 über dem Budget, weil wir den Plan änderten. Zum Beispiel haben wir uns dafür entschieden, den Waschtisch zu lackieren, anstatt ihn zu ersetzen. Wir malten auch die Küchenschränke, anstatt die Türen zu ersetzen. Es schien nicht wahrscheinlich, dass diese Änderungen in unserem Plan beeinflussen würden, wofür wir den Platz mieten könnten. Eines der Dinge, die ich an Immobilien mag, ist, dass es viele Möglichkeiten gibt, Probleme anzugehen und zu lösen.

Lektion 8: Suchen Sie nach alternativen (billigeren) Möglichkeiten, Dinge zu tun, wenn die Ausgaben zu weit über dem Budget liegen , aber nur, wenn die alternativen Pläne Ihre Mietpreise oder Verkaufspreise nicht zu sehr beeinflussen.

Erkundigen Sie sich gründlich nach möglichen Wiederverkaufs- oder Mietwerten

Unser Agent, der auch unser Vermieter war, war es gewesen sehr optimistisch über die mögliche Miete. Der Besitzer, der $ 1.100 für seinen Platz in unserem Komplex verlangte, senkte das auf $ 1.000 pro Monat - und sechs Wochen später hatte er es noch immer nicht vermietet. Das haben wir entdeckt Plätze, die derzeit in unserem Komplex vermietet wurden, reichten von $ 800 pro Monat bis $ 950 . Es ist etwas, was wir hätten gründlich überprüfen müssen, bevor wir ein Angebot machen.

Obwohl alle Einheiten in Größe und Layout identisch waren, hatten unsere Geräte keine Top-Geräte, so dass es aussah, als könnten wir $ 900 pro Monat bekommen. Zwischen dieser 200-Dollar-Reduktion der projizierten Miete und der 70-Dollar-Überraschung auf den Gebühren und Bewertungen, Unser erwarteter Cashflow lag nun bei 330 US-Dollar pro Monat.

Statt der erhofften 9% würde die Rendite unserer Investition jetzt nur noch 5% betragen - wenn es keine Überraschungen mehr gäbe.

Lektion 9: Machen Sie Ihre eigenen Hausaufgaben, um Mietpreise zu bestimmen . Seien Sie skeptisch gegenüber den ausgeschriebenen Mietpreisen; Bestimmen Sie, wie viel Mieter sind tatsächlich für ähnliche Einheiten zahlen.

Untersuchen Sie potenzielle Mieter

Zukünftige Mieter mussten sich bei uns, aber auch bei der Wohnungsgenossenschaft bewerben. Sie zahlten eine nicht rückzahlbare Anmeldegebühr von $ 100 und $ 70 für eine Hintergrundprüfung. Diesen Mangel an Kontrolle haben wir an unserem Ende nicht gemocht, aber er hat seine Vorteile. Die Hintergrundprüfung half dabei, fragwürdige Mieter auszusondern.

Zum Beispiel gab es die Frau, die wegen ihrer "vorübergehenden" Arbeitslosigkeit sechs Monate Miete im Voraus bezahlen wollte. Nachdem wir einen Mietvertrag unterschrieben hatten, ergab die Hintergrundprüfung, dass sie Drogen aus dem Krankenhaus gestohlen hatte, in dem sie arbeitete, und daher wahrscheinlich nie wieder einen Pflegeberuf bekommen würde. Und der sehr nette Typ, der sagte, dass er "nur einen DUI" in seiner Vergangenheit hatte, hatte auch zusätzliche Drogengebühren.

Das Verbandsmanagement hat geholfen, diese Lügen zu entdecken, aber wir sind auch sehr gut darin geworden, das Internet zu nutzen, um potenzielle Mieter zu untersuchen. Es ist erstaunlich, wie oft Sie ein Ergebnis erhalten, wenn Sie online mit "Fahndungsfoto" und dem Namen einer Person suchen!

Lektion 10: Es ist einfacher als je zuvor, mögliche Mieter zu untersuchen dank dem Internet, also geh online und fang an zu schauen!

Ein potenzieller Mieter wollte den Platz, während wir noch versuchten, es für $ 1.000 pro Monat zu mieten. Aber als unser Agent den Mietvertrag ein oder zwei Tage später absendete, "erinnerte" er sich plötzlich daran, dass die Miete 925 Dollar betrug. Soweit wir feststellen konnten, handelte es sich um eine Verzögerungstaktik, damit er nach etwas Besserem Ausschau halten oder eine niedrigere Mietrate aushandeln konnte. Am Ende unterzeichnete er den Mietvertrag mit 1.000 Dollar - und wurde dann wegen einer kriminellen Vergangenheit von der Vereinigung abgelehnt.

Lektion 11: Machen Sie die Begriffe sehr klar , und hole die Mietverträge so bald wie möglich ab.

Da die Vorstandsmitglieder des Condo-Managements oder des Verbandes alle Bewerber interviewen mussten und diese Interviews nur dienstags stattfanden, kostete uns jede abgelehnte Bewerbung Zeit.

Zeit ist Geld, vor allem, wenn Sie nicht nur Steuern, Versicherungen und Versorgungsunternehmen zu zahlen haben, sondern auch Hunderte von Dollar pro Monat in Eigentumswohnung Gebühren. Wir hätten einige dieser Kosten vermeiden können, wenn wir potenzielle Mieter untersucht und ausgeschlossen hätten, bevor sie sich bei der Vereinigung beworben hätten.

Lektion 12: Der Prozess der Vermietung einer Eigentumswohnung ist komplizierter und kann länger dauern als ein Haus zu vermieten, so planen Sie die zusätzliche Zeit und Kosten . Untersuchen Sie die Mieter online, sobald sie sich bewerben, sodass Sie schnell diejenigen ausschließen können, die von der Vereinigung nicht akzeptiert werden. Das spart Ihnen Zeit und damit Geld.

Wechseln zu Plan B … dann C und dann D

An diesem Punkt, mit so vielen Überraschungen und jeden Monat, der uns mindestens $ 900 verlorene Miete kostete, begannen wir uns zu fragen, ob wir die richtige Entscheidung getroffen hatten. Vielleicht sollten wir gehen Plan B: Gib auf, Vermieter zu sein und verkaufe den Ort.

Wir gingen mit Plan C: Liste die Wohnung zum Verkauf und Halten Sie es zu vermieten . Wenn es für einen Gewinn verkauft wird, würden wir uns freuen. Wenn es gemietet wurde, würden wir die Verkaufsliste fallen lassen und glücklich sein, wenigstens etwas Einkommen vom Platz zu haben.

Schließlich sind wir noch einen Schritt weiter gegangen und haben es umgesetzt Plan D: Versuchen Sie, die Eigentumswohnung zu mieten, während Sie beide zum Verkauf anbieten und der, in dem wir unten wohnten . Wenn wir das oben vermieten, wäre das in Ordnung. Andernfalls, wenn einer der beiden verkauft würde, würden wir die Liste auf der anderen fallen lassen und darin leben.

Der Umzug wäre einfach genug, wenn unser Haus verkauft würde - eine Treppe. Dennoch haben wir unser eigenes Haus $ 5.000 höher als die Investitionswohnung festgesetzt, um Kunden zu ermutigen, dieses eine zu wählen.

Wir haben Angebote bekommen, die nicht geklappt haben beide setzt. Das Angebot an unserem Haus war zu einem guten Preis, teilweise weil wir bereit waren, 30.000 Dollar zu nehmen und den Rest für ein paar Jahre zu finanzieren. Leider musste der Käufer nach Hause zurückkehren, als seine Mutter krank wurde, und er zog sich schließlich aus dem Geschäft zurück.

Glücklicherweise war es der Beginn der "Saison" in Südflorida (jeder kommt hier im Winter), so dass die Angebote immer wieder kamen und wir hatten einen unterschriebenen Vertrag bis Ende Januar 2013. Wir verkauften die Wohnung im Obergeschoss (nicht unser Zuhause) für 92.000 $, Schließung im März.

Wie viel wir machten, indem wir eine Eigentumswohnung umdrehen

Nach den letzten Ausgaben betrug unser Nettogewinn 4.500 Dollar - nicht besonders aufregend, vor allem seit ich sechs harte Wochen damit verbracht habe, den Platz zu reparieren. Aber wir waren glücklich, mit dem Projekt fertig zu sein, und dieser Gewinn entsprach dem Gehalt von sechs Monaten bei der Teilzeitarbeit von $ 9 pro Stunde, die ich zu der Zeit hatte.

Lektion 13: Sie haben immer mehr als eine Option mit Immobilien, also überlegen Sie sich andere Wege, um Ihre Gewinne oder Ihr Einkommen zu erzielen . Das Anbieten von Finanzierung kann einen höheren Preis erzielen und ist relativ sicher, wenn Sie eine große Anzahlung erhalten.

Timing ist wichtig, also planen Sie nach der besten Verkaufszeit . Wenn wir die Wohnung im Winter gekauft hätten und sie im Mai verkaufsbereit hätten, hätten wir noch viele Monate auf den Verkauf warten können, und die Holdingkosten hätten den größten Teil des Gewinns aufgezehrt.

Leider starb die Klimaanlage ein paar Monate nach dem Kauf des Ladens und kostete etwa 4.000 Dollar für einen Ersatz. Das hätte fast unseren ganzen Gewinn ausgelöscht, wenn es passiert wäre, während wir noch den Platz besessen hätten, was zu unserer letzten Lektion führt:

Lektion 14: Immobilieninvestments werden immer voller Überraschungen sein (und nicht viele von ihnen werden angenehm sein). Da Sie nie wissen, wann kostspielige Überraschungen kommen, sollten Sie ernsthaft darüber nachdenken, jedes Angebot zu akzeptieren, das Ihnen einen anständigen Gewinn bringt, anstatt mehr Holdingkosten zu zahlen und große Ausgaben zu riskieren, während Sie auf einen etwas besseren Preis warten.

Sie sind dran: Haben Sie jemals in Immobilien investiert und sind Sie auf viele Überraschungen gestoßen?

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